Als Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung gelten alle Mittel, die ein Käufer aus eigenem Vermögen in den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses einbringt. Die Frage, was zählt als Eigenkapital, beantworten Banken dabei nicht einheitlich, da jedes Institut eigene Regeln für die Anrechnung von Guthaben, Wertpapieren oder Sachwerten festlegt. Grundsätzlich senkt ein höherer Eigenanteil die Darlehenssumme und verbessert die Konditionen. Zwingend erforderlich ist Eigenkapital in Deutschland jedoch nicht, sofern Einkommen und Bonität eine Vollfinanzierung erlauben.
Bedeutung für die Finanzierung
Aus Sicht der Bank dient das Eigenkapital als Sicherheitspuffer. Je größer der Anteil, den ein Käufer selbst trägt, desto geringer ist das Risiko eines Verlusts, falls die Immobilie im Ernstfall verwertet werden muss. Dieser Zusammenhang spiegelt sich im Beleihungsauslauf wider, also im Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert. Viele Institute staffeln ihre Zinsen nach Stufen, etwa bis 60 Prozent, bis 80 Prozent und darüber. Wer eine niedrigere Stufe erreicht, erhält in der Regel günstigere Konditionen.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht den Zusammenhang. Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und fallen rund 30.000 Euro Nebenkosten an, belaufen sich die Gesamtkosten auf 330.000 Euro. Bringt der Käufer 60.000 Euro Eigenkapital ein, verringert sich das Darlehen auf 270.000 Euro. Ohne Eigenanteil müsste die Bank die vollen 330.000 Euro finanzieren, was sowohl die monatliche Rate als auch die Zinslast über die Laufzeit erhöht.
Als Faustregel wird häufig ein Eigenanteil von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten genannt. Mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen, gilt als verbreitete Empfehlung, da diese Ausgaben keinen Gegenwert in der Immobilie schaffen. Für Kapitalanleger kann ein geringer Eigenanteil dennoch sinnvoll sein, weil Schuldzinsen bei vermieteten Objekten steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Was zählt als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen in erster Linie liquide Mittel, die kurzfristig verfügbar sind. Darüber hinaus erkennen Banken weitere Vermögenswerte an, teilweise allerdings nur mit einem Abschlag. Typische Bestandteile sind:
- Bankguthaben: Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten werden vollständig angerechnet.
- Wertpapiere: Aktien, Fonds und Anleihen zählen dazu, werden wegen möglicher Kursschwankungen aber oft nur zu einem Teil ihres aktuellen Werts berücksichtigt.
- Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags gilt als Eigenkapital.
- Lebens- und Rentenversicherungen: Anrechenbar ist in der Regel der Rückkaufswert kapitalbildender Policen.
- Grundstück: Wer bereits ein Baugrundstück besitzt, kann dessen Wert als Eigenanteil einbringen.
- Schenkungen und Erbschaften: Geldbeträge aus der Familie werden wie eigene Ersparnisse behandelt, sofern sie nicht zurückgezahlt werden müssen.
- Eigenleistung: Handwerkliche Arbeiten am Objekt, auch Muskelhypothek genannt, erkennen viele Banken bis zu einer bestimmten Obergrenze an.
Private Darlehen von Verwandten oder Arbeitgebern nehmen eine Sonderstellung ein. Manche Banken behandeln sie als eigenkapitalersetzend, wenn sie nachrangig vereinbart sind und erst nach dem Bankdarlehen bedient werden. Eine allgemeine Regel gibt es hierfür nicht.
Unabhängig von der Art des Vermögens verlangen Banken einen Nachweis. Üblich sind aktuelle Konto- und Depotauszüge, Bestätigungen der Bausparkasse oder Versicherung sowie bei Schenkungen ein schriftlicher Schenkungsvertrag. Zudem muss das Eigenkapital zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung tatsächlich verfügbar sein. Größere Beträge unterliegen außerdem den Vorgaben des Geldwäschegesetzes, weshalb die Herkunft der Mittel nachvollziehbar belegt werden sollte.
Eigenkapital und Eigenmittel
In Deutschland werden die Begriffe Eigenkapital und Eigenmittel im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung weitgehend gleichbedeutend verwendet. In der Schweiz ist dagegen fast ausschließlich von Eigenmitteln die Rede. Dort unterscheiden Banken zwischen harten Eigenmitteln wie Ersparnissen oder Wertschriften und weichen Eigenmitteln, zu denen etwa Vorbezüge aus der Pensionskasse zählen. Für einen Hauskauf in der Schweiz gelten zudem feste Mindestanforderungen an den Eigenanteil.
Wer in Deutschland einen Hauskauf ohne Eigenmittel plant, bewegt sich in einem flexibleren Rahmen. Hier legen die Kreditinstitute selbst fest, ob und unter welchen Bedingungen sie eine Finanzierung ohne Eigenanteil gewähren. Ausschlaggebend sind vor allem ein stabiles Einkommen, eine einwandfreie Bonität und eine tragfähige Haushaltsrechnung.
Zweite Immobilie ohne Eigenkapital
Für Eigentümer, die bereits eine Immobilie besitzen, stellt sich die Frage nach dem Eigenkapital beim nächsten Kauf oft anders. Eine zweite Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, gelingt häufig über die vorhandene Immobilie selbst. Ist diese ganz oder teilweise abbezahlt, kann sie als zusätzliche Sicherheit dienen. Die Bank trägt dann eine Grundschuld auf das erste Objekt ein, was den Beleihungsauslauf der neuen Finanzierung senkt, ohne dass Bargeld eingesetzt werden muss. Zu beachten ist dabei, dass beide Objekte anschließend als Sicherheit für die Bank dienen. Gerät die neue Finanzierung in Schwierigkeiten, kann sich das auch auf die bereits vorhandene Immobilie auswirken.
Auch laufende Mieteinnahmen aus einer bereits vermieteten Wohnung verbessern die Ausgangslage. Sie fließen in die Haushaltsrechnung ein und erhöhen den finanziellen Spielraum für ein weiteres Darlehen. Gleichzeitig prüfen Banken bei mehreren Finanzierungen genauer, wie sich die Gesamtbelastung entwickelt und ob Rücklagen für Instandhaltung und mögliche Mietausfälle vorhanden sind. Wer schrittweise ein Portfolio aufbauen möchte, sollte deshalb jede weitere Anschaffung mit einer aktuellen Gesamtrechnung absichern.
Eigenkapital im Modell von White Immobilien
Einige Anbieter für Kapitalanleger haben ihr Konzept darauf ausgerichtet, dass Eigenkapital keine Voraussetzung für den Einstieg ist. Dazu gehört die White Immobilien GmbH mit Sitz in Eschborn bei Frankfurt am Main, die 2021 von Angelo Daflos gegründet wurde. Nach eigener Darstellung ermöglicht das Unternehmen Angestellten und Unternehmern aus dem DACH-Raum den Kauf einer vermieteten Wohnung über eine 100-Prozent-Finanzierung mit Partnerbanken. Je nach Bonität wird dabei kein Eigenkapital benötigt, als Mindestvoraussetzung nennt White Immobilien ein Nettoeinkommen ab 3.000 Euro im Monat.
Eigenkapital bleibt in diesem Modell dennoch ein Thema. Kunden, die eigene Mittel einsetzen möchten, erhalten laut Unternehmen eine Beratung dazu, wie sich diese im Portfolio sinnvoll verwenden lassen. Zudem beschreibt White Immobilien den schrittweisen Aufbau mehrerer Objekte als festen Bestandteil der Zusammenarbeit, wodurch auch die Finanzierung einer zweiten oder dritten Wohnung ohne eigene Ersparnisse in den Blick rückt. Die Objekte stammen aus einem Off-Market-Bestand in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Rheinland-Pfalz, und auch wer unter dem Suchbegriff White Immobilien Schweiz auf das Angebot stößt, investiert in Objekte in Deutschland. Kundenstimmen und Bewertungen, die als White Immobilien Erfahrung veröffentlicht wurden, finden sich auf der Website des Unternehmens sowie auf Google und Trustpilot.
Eigenkapital als Gestaltungsspielraum
Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung vor allem ein Instrument, mit dem sich Zinsen, Laufzeit und Risiko steuern lassen. Wer über Ersparnisse verfügt, kann damit bessere Konditionen erreichen, muss aber abwägen, ob das Geld an anderer Stelle als Rücklage wichtiger ist. Wer keine Ersparnisse einsetzen kann oder will, findet bei entsprechender Bonität dennoch Wege zur eigenen Immobilie. In jedem Fall lohnt es sich, vor dem Gespräch mit der Bank die Frage zu klären: Was zählt als Eigenkapital, und welcher Anteil davon soll tatsächlich in die Finanzierung fließen?
