Als Renditeobjekt wird eine Immobilie bezeichnet, die nicht selbst bewohnt, sondern mit dem Ziel erworben wird, laufende Mieteinnahmen und langfristig einen Wertzuwachs zu erzielen. Ein Renditeobjekt kann eine einzelne Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit sein. Gleichbedeutend werden die Begriffe Anlageimmobilie, Kapitalanlageimmobilie oder Zinshaus verwendet. Ob sich ein Objekt als Kapitalanlage eignet, entscheiden vor allem Lage, Kaufpreis, erzielbare Miete und Finanzierungskosten.
Arten von Renditeobjekten
Für private Anleger ist die vermietete Eigentumswohnung die häufigste Form eines Renditeobjekts. Der Kaufpreis ist im Vergleich zu einem ganzen Haus überschaubar, weshalb viele Anleger mit einer einzelnen Wohnung in den Markt einsteigen. Mehrfamilienhäuser bieten den Vorteil, dass sich das Leerstandsrisiko auf mehrere Einheiten verteilt, erfordern aber ein deutlich höheres Investitionsvolumen. Gewerbeimmobilien wie Büros oder Ladenflächen erzielen teils höhere Mieten, sind jedoch stärker von der wirtschaftlichen Entwicklung und der Nachfrage einzelner Branchen abhängig.
Daneben haben sich Sondermodelle etabliert. Dazu zählen die Vermietung einzelner Zimmer als Wohngemeinschaft, die möblierte Vermietung auf Zeit sowie Boardinghäuser für Geschäftsreisende. Solche Konzepte können höhere Einnahmen ermöglichen, sind aber mit mehr Aufwand und teilweise mit rechtlichen Auflagen verbunden, etwa bei der Kurzzeitvermietung in Städten mit Zweckentfremdungsverbot.
Kennzahlen zur Bewertung
Um ein Renditeobjekt einzuschätzen, greifen Anleger auf einige zentrale Kennzahlen zurück. Die wichtigsten sind:
- Bruttomietrendite: Die jährliche Kaltmiete wird durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 9.600 Euro ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,8 Prozent.
- Nettomietrendite: Hier werden Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einbezogen. Sie liegt stets unter der Bruttomietrendite und gibt ein realistischeres Bild.
- Kaufpreisfaktor: Er zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Im genannten Beispiel liegt der Faktor bei rund 20,8.
- Cashflow: Er beschreibt, was nach Abzug von Zins, Tilgung und laufenden Kosten monatlich von der Miete übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.
- Eigenkapitalrendite: Sie setzt den Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten eigenen Kapital und steigt, je höher der Fremdkapitalanteil ist, solange die Mietrendite über dem Zinssatz liegt.
Keine dieser Zahlen ist für sich allein aussagekräftig. Eine hohe Bruttomietrendite in einer schwachen Lage kann durch Leerstand und sinkende Preise schnell aufgezehrt werden, während eine niedrigere Rendite in einer wachsenden Region langfristig stabiler sein kann.
Bedeutung der Lage
Die Lage gilt als wichtigster Faktor für den langfristigen Erfolg eines Renditeobjekts, da sie sich im Gegensatz zu Ausstattung oder Zustand nicht verändern lässt. Unterschieden wird zwischen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage beschreibt die Region oder Stadt und wird von Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Wirtschaftskraft und Hochschulstandorten bestimmt. Die Mikrolage betrifft das unmittelbare Umfeld, also die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und die Wohnqualität im Viertel.
In wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit knappem Wohnraum ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Regel hoch und das Leerstandsrisiko entsprechend gering. Anleger sollten zudem den örtlichen Mietspiegel prüfen, um einzuschätzen, ob die aktuelle Miete marktüblich ist und wie viel Spielraum für künftige Anpassungen besteht.
Renditeobjekt kaufen ohne Eigenkapital
Wer ein Renditeobjekt kaufen ohne Eigenkapital möchte, finanziert Kaufpreis und gegebenenfalls Nebenkosten vollständig über ein Darlehen. Bei vermieteten Immobilien ist dies häufiger möglich als bei selbstgenutztem Wohneigentum, weil die Mieteinnahmen einen Teil der Kreditrate decken und von der Bank in die Haushaltsrechnung einbezogen werden. Voraussetzung sind in der Regel ein stabiles Einkommen und eine gute Bonität.
Der Einsatz von Fremdkapital wird auch als Leverage oder Hebeleffekt bezeichnet. Liegt die Mietrendite über dem Zinssatz des Darlehens, steigt die Rendite auf das eingesetzte eigene Geld. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel in die entgegengesetzte Richtung. Wer eine Wohnung kaufen und vermieten ohne Eigenkapital möchte, sollte daher besonders sorgfältig kalkulieren, welcher monatliche Betrag nach allen Kosten verbleibt. Das gilt ebenso für Anleger, die eine zweite Immobilie ohne Eigenkapital erwerben und ihr Portfolio erweitern möchten.
Steuerliche Behandlung
Mieteinnahmen aus einem Renditeobjekt zählen in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Gleichzeitig können zahlreiche Ausgaben steuermindernd angesetzt werden, darunter Schuldzinsen, Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Einen besonderen Stellenwert hat die Absetzung für Abnutzung. Sie erlaubt es, den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben. Für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, liegt der Satz bei 2 Prozent pro Jahr, für ältere Gebäude bei 2,5 Prozent und für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 bei 3 Prozent. Wird die Immobilie nach mehr als zehn Jahren Haltedauer verkauft, bleibt ein Veräußerungsgewinn bei Privatpersonen steuerfrei.
Risiken und Absicherung
Zu den typischen Risiken eines Renditeobjekts gehören Leerstand, Mietausfall, unerwartete Instandhaltungskosten und regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen. Hinzu kommt das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Eine sorgfältige Standortanalyse, eine lange Zinsbindung und eine Instandhaltungsrücklage gelten als wichtige Bausteine der Absicherung.
Manche Anbieter bieten zusätzlich eine Mietgarantie an. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer oder ein Dritter, über einen festgelegten Zeitraum eine vereinbarte Miete zu zahlen, auch wenn die Wohnung leer steht. Für Anleger ist entscheidend, wie lange die Garantie läuft, in welcher Form sie vertraglich festgehalten ist und wie solvent der Garant ist.
Renditeobjekte bei White Immobilien
Ein Anbieter, der sich auf Renditeobjekte für Kapitalanleger spezialisiert hat, ist die White Immobilien GmbH mit Sitz in Eschborn bei Frankfurt am Main. Das Unternehmen wurde 2021 von Angelo Daflos gegründet und richtet sich an Angestellte und Unternehmer aus dem DACH-Raum. Wer unter White Immobilien Schweiz nach dem Angebot sucht, findet dort ausschließlich Objekte in Deutschland.
Nach eigener Darstellung kauft White Immobilien Wohnungen direkt aus einem Off-Market-Bestand an, vor allem im Rhein-Main-Gebiet, im Ruhrgebiet und in Düsseldorf. Die Finanzierung erfolgt über Partnerbanken und ist je nach Bonität ohne Eigenkapital möglich. Eine notariell festgehaltene Mietgarantie über zehn Jahre soll die Einnahmen auch bei Leerstand absichern. Zudem berät das Unternehmen zu Sondervermietungsmodellen wie WG-Vermietung, möblierter Kurzzeitvermietung oder Boardinghäusern. Als Beispiel nennt White Immobilien auf der eigenen Website eine Kundin, die eine 39 Quadratmeter große Wohnung in Düsseldorf für 168.000 Euro erworben hat und nach eigener Aussage monatlich rund 200 Euro Überschuss erzielt. Weitere White Immobilien Erfahrungen von Kunden sind auf Bewertungsportalen wie Google und Trustpilot veröffentlicht.
Renditeobjekte im langfristigen Vermögensaufbau
Ein Renditeobjekt verbindet laufende Einnahmen mit der Aussicht auf Wertsteigerung und bietet damit eine Form der Geldanlage, die sich von Tagesgeld oder Wertpapieren deutlich unterscheidet. Der Erfolg hängt jedoch von einer realistischen Kalkulation, einer guten Lage und einer soliden Finanzierung ab. Wer diese Faktoren gründlich prüft und ausreichend Rücklagen einplant, kann mit einem oder mehreren Objekten schrittweise Vermögen aufbauen. Unter diesen Voraussetzungen bleibt das Renditeobjekt eine der verbreitetsten Formen der privaten Altersvorsorge mit Sachwerten.
