Unter einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital versteht man den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses, bei dem der Käufer keine eigenen Ersparnisse in die Finanzierung einbringt. Wer Immobilien kaufen ohne Eigenkapital möchte, finanziert den Kaufpreis und je nach Modell auch die Kaufnebenkosten vollständig über ein Darlehen. In der Fachsprache spricht man von einer Vollfinanzierung oder einer 110-Prozent-Finanzierung. Ob eine Bank einem solchen Vorhaben zustimmt, hängt in erster Linie von Einkommen, Bonität und dem Verwendungszweck der Immobilie ab.
Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung
Bei einer klassischen Baufinanzierung erwarten Kreditinstitute in Deutschland meist, dass Käufer einen Teil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bestreiten. Als Orientierung gilt häufig, dass mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sein sollten. Beim Hauskauf ohne Eigenkapital entfällt dieser Anteil, und die Bank übernimmt die gesamte Summe.
Zwei Varianten werden dabei unterschieden. Die Vollfinanzierung deckt den reinen Kaufpreis der Immobilie zu 100 Prozent ab. Die Kaufnebenkosten müssen in diesem Fall noch aus anderen Quellen bezahlt werden. Die 110-Prozent-Finanzierung geht einen Schritt weiter und bezieht auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle Maklerprovision in das Darlehen ein. Da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt, können die Nebenkosten insgesamt rund zehn Prozent des Kaufpreises oder mehr ausmachen.
Für die Einordnung ist außerdem der Begriff Beleihungsauslauf wichtig. Er beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Der Beleihungswert liegt meist etwas unter dem Kaufpreis, weil das Kreditinstitut einen Sicherheitsabschlag vornimmt. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital übersteigt das Darlehen den Beleihungswert daher oft, was die Kalkulation der Bank unmittelbar beeinflusst.
Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Die Antwort lautet grundsätzlich ja, allerdings nicht in jedem Fall. Banken prüfen bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital besonders genau, ob der Kreditnehmer die monatliche Rate dauerhaft tragen kann. Da kein eigenes Kapital als Puffer vorhanden ist, trägt das Kreditinstitut ein höheres Risiko. Entsprechend streng fallen die Anforderungen aus.
Zu den Kriterien, die bei einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital typischerweise geprüft werden, gehören:
- Sicheres Einkommen: Eine unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit oder eine langjährig stabile Selbstständigkeit gilt als wichtigste Voraussetzung.
- Einwandfreie Bonität: Negative Einträge bei der SCHUFA führen in der Regel zur Ablehnung.
- Tragfähige Haushaltsrechnung: Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten muss ausreichend Spielraum für die Kreditrate bleiben.
- Geringe bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Konsumkredite oder Leasingverträge schmälern den finanziellen Spielraum.
- Werthaltigkeit des Objekts: Die Bank bewertet Lage, Zustand und Beleihungswert der Immobilie, da sie ihr als Sicherheit dient.
Wer diese Bedingungen erfüllt, hat gute Chancen, einen Kredit für den Hauskauf auch ohne eigene Ersparnisse zu erhalten. Junge Berufstätige mit gutem Gehalt, aber noch geringem Vermögen gehören zu den typischen Interessenten. Beamte werden von vielen Banken aufgrund ihres besonders sicheren Einkommens bevorzugt behandelt. Selbstständige müssen dagegen meist mehrere Jahresabschlüsse oder Steuerbescheide vorlegen, um ihre Einkommenssituation zu belegen.
Wohnung kaufen ohne Eigenkapital als Kapitalanlage
Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen selbstgenutztem Wohneigentum und vermieteten Objekten. Wer eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital möchte, um sie zu vermieten, finanziert das Darlehen zu einem Teil über die Mieteinnahmen. Diese fließen in die Haushaltsrechnung der Bank ein und verbessern die Tragfähigkeit. Bei einer selbstgenutzten Immobilie fällt dieser Effekt weg, da die Rate vollständig aus dem eigenen Einkommen bezahlt werden muss.
Für Kapitalanleger kommen steuerliche Aspekte hinzu. Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Zusätzlich lässt sich der Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Absetzung für Abnutzung jährlich steuerlich berücksichtigen. Gerade bei einer vollständig fremdfinanzierten Anlageimmobilie kann dies die Nettobelastung spürbar senken.
Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit ist das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kreditrate. Liegt die Miete über den laufenden Kosten aus Zins, Tilgung und nicht umlagefähigen Nebenkosten, entsteht ein positiver Cashflow. Liegt sie darunter, muss der Eigentümer die Differenz monatlich aus seinem Einkommen ausgleichen.
Konditionen und Risiken
Ein Kauf ohne Eigenkapital hat seinen Preis. Da der Beleihungsauslauf bei 100 Prozent oder darüber liegt, verlangen Banken in der Regel höhere Zinsen als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil. Der Aufschlag fällt je nach Institut und Marktlage unterschiedlich aus, kann über die gesamte Laufzeit jedoch einen erheblichen Betrag ausmachen.
Hinzu kommt, dass die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung höher ausfällt als bei einem Darlehen mit geringerer Summe. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, erhöht sich die monatliche Belastung entsprechend. Eine lange Zinsbindung und eine ausreichend hohe Tilgung gelten deshalb als wichtige Stellschrauben, um das Risiko überschaubar zu halten. Auch ein Verkauf in den ersten Jahren kann problematisch werden, wenn der erzielbare Preis die offene Darlehenssumme nicht deckt.
Käufer sollten außerdem eine Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben einplanen. Reparaturen, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft oder ein vorübergehender Mietausfall lassen sich ohne finanziellen Puffer nur schwer auffangen. Hilfreich kann zudem die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten sein. Sie erlauben es, bei steigendem Einkommen oder einer Gehaltserhöhung zusätzliche Beträge in das Darlehen einzuzahlen und die Restschuld schneller zu verringern, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Anbieter für Kapitalanleger: das Modell von White Immobilien
Neben Banken und Finanzierungsvermittlern gibt es Unternehmen, die den Immobilienkauf ohne Eigenkapital als Gesamtkonzept für Kapitalanleger anbieten. Dazu zählt die White Immobilien GmbH aus Eschborn bei Frankfurt am Main, die 2021 von Angelo Daflos gegründet wurde. Das Unternehmen richtet sich an Angestellte und Unternehmer aus dem DACH-Raum, die mit Immobilien Vermögen aufbauen möchten.
Nach eigenen Angaben ermöglicht White Immobilien eine 100-Prozent-Finanzierung über spezialisierte Partnerbanken, bei der Kunden je nach Bonität kein Eigenkapital benötigen. Als Voraussetzung nennt das Unternehmen ein monatliches Nettoeinkommen ab 3.000 Euro. Die Objekte stammen aus einem Off-Market-Bestand in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Rheinland-Pfalz und werden direkt angekauft, sodass keine Maklergebühren anfallen. Ergänzt wird das Modell durch eine langfristige Zinsbindung und eine notariell festgehaltene Mietgarantie über zehn Jahre, die auch bei Leerstand greift. Auch für Anleger, die sich unter White Immobilien Schweiz informieren, beziehen sich diese Angaben auf Immobilien in Deutschland. Einem Interview im UnternehmerJournal zufolge erwerben Kunden im Durchschnitt vier bis fünf Immobilien und arbeiten langfristig mit dem Unternehmen zusammen. Wer eine eigene Einschätzung sucht, kann veröffentlichte White Immobilien GmbH Erfahrungen auf Bewertungsportalen heranziehen.
Bedeutung für den Vermögensaufbau
Der Kauf ohne eigene Ersparnisse eröffnet Berufstätigen die Möglichkeit, früher in den Immobilienmarkt einzusteigen, statt jahrelang auf ein ausreichendes Eigenkapital hinzusparen. Der Hebel durch Fremdkapital wirkt dabei in beide Richtungen, da sich Wertsteigerungen ebenso verstärken wie finanzielle Belastungen. Eine sorgfältige Haushaltsrechnung, realistische Annahmen zu Mieteinnahmen und Kosten sowie der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote bilden deshalb die Grundlage jeder Entscheidung. Unter diesen Bedingungen ist der Immobilienkauf ohne Eigenkapital für Menschen mit stabilem Einkommen eine realistische Option für den langfristigen Vermögensaufbau.
