Als Off-Market-Immobilien werden Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte bezeichnet, die nicht öffentlich über Immobilienportale, Zeitungsinserate oder Aushänge angeboten werden. Der Verkauf von Off-Market-Immobilien findet diskret über persönliche Kontakte, Netzwerke oder spezialisierte Unternehmen statt, wobei der Kreis der Interessenten bewusst klein bleibt. Neben der Schreibweise mit Bindestrichen sind auch die Varianten Offmarket-Immobilien und off market Immobilien gebräuchlich. Gemeint ist in allen Fällen ein Objekt, das den Eigentümer wechselt, ohne auf dem freien Markt sichtbar gewesen zu sein.
Begriff und Abgrenzung
Der Ausdruck stammt aus dem Englischen und bedeutet sinngemäß „außerhalb des Marktes“. Den Gegenpol bilden On-Market-Objekte, die mit Exposé, Fotos und Preisangabe auf Portalen erscheinen und von allen Suchenden gefunden werden können. Bei Off-Market-Immobilien betrifft der Unterschied ausschließlich den Vertriebsweg. Bauart, Lage, Größe und Zustand spielen für die Einordnung keine Rolle. Eine Eigentumswohnung in Frankfurt kann also ebenso off market verkauft werden wie ein Mehrfamilienhaus in Dortmund oder ein Gewerbeobjekt in Düsseldorf.
Wie groß der Anteil diskret gehandelter Objekte am Gesamtmarkt ist, lässt sich nur schwer beziffern, da solche Verkäufe naturgemäß in keiner Portalstatistik auftauchen. Verbreitet ist der diskrete Weg vor allem in gefragten Lagen, in denen sich für ein gutes Objekt auch ohne Inserat schnell ein Käufer findet. Besonders häufig betrifft das Mehrfamilienhäuser, Wohnungspakete und hochwertige Einzelobjekte.
Häufig fällt in diesem Zusammenhang auch der Begriff Pocket Listing. Er stammt aus dem US-amerikanischen Maklerwesen und beschreibt ein Objekt, das ein Makler nur ausgewählten Kunden aus seiner Kartei vorstellt. Im deutschsprachigen Raum werden beide Begriffe oft gleichbedeutend verwendet. Ein Off-Market-Verkauf kann mit oder ohne Makler ablaufen, etwa direkt zwischen Eigentümer und Käufer oder über ein Unternehmen, das Objekte selbst ankauft und weiterveräußert.
Gründe für einen diskreten Verkauf
Eigentümer entscheiden sich aus unterschiedlichen Motiven gegen eine öffentliche Vermarktung. Die häufigsten Beweggründe, Off-Market-Immobilien abseits der Portale zu veräußern, lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Diskretion: Unternehmer, bekannte Persönlichkeiten oder Erbengemeinschaften möchten nicht, dass Nachbarn, Geschäftspartner oder das persönliche Umfeld vom Verkauf erfahren.
- Rücksicht auf Mieter: Bei vermieteten Objekten bleiben den Bewohnern wiederholte Besichtigungstermine mit wechselnden Interessenten erspart.
- Zeitersparnis: Da keine Flut an Anfragen bearbeitet werden muss, verkürzt sich der Verkaufsprozess in vielen Fällen deutlich.
- Preisstabilität: Ein Objekt, das über Monate online steht und mehrfach im Preis gesenkt wird, verliert an Attraktivität. Bei einem diskreten Verkauf entsteht dieser Eindruck gar nicht erst.
- Paketverkäufe: Bestandshalter und Bauträger veräußern mitunter mehrere Einheiten gebündelt an einen einzigen Käufer.
Hinzu kommt, dass Verkäufer bei Off-Market-Immobilien meist Käufer bevorzugen, deren Finanzierung bereits geklärt ist. Das reduziert das Risiko, dass ein Geschäft kurz vor dem Notartermin scheitert.
Off-Market-Immobilien finden
Wer Off-Market-Immobilien finden möchte, stößt schnell auf die Frage nach dem passenden Zugang. Da die Objekte nicht inseriert werden, führt der Weg über Kontakte. Makler mit einer gepflegten Suchkundenkartei gehören zu den klassischen Quellen, ebenso Banken und Sparkassen, die im Rahmen ihrer Kundenbeziehungen von Verkaufsabsichten erfahren. Auch Projektentwickler und Bauträger bieten einzelne Einheiten gelegentlich vorab einem ausgewählten Kreis an.
Ein weiterer Weg ist die direkte Ansprache von Eigentümern. Weil das Grundbuch in Deutschland nicht öffentlich einsehbar ist, erfolgt diese Ansprache meist über Anschreiben oder persönliche Empfehlungen. Investorennetzwerke und Unternehmen mit eigenem Bestand stellen eine dritte Quelle dar. Letztere erwerben Objekte selbst und bieten sie anschließend Kapitalanlegern an.
Unabhängig vom Zugang gilt für Käufer von Off-Market-Immobilien eine gründliche Prüfung als unverzichtbar. Da kein öffentlicher Preisvergleich mit ähnlichen Inseraten möglich ist, sollten Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und bestehende Mietverträge sorgfältig gesichtet werden. Ein unabhängiges Wertgutachten schafft zusätzliche Klarheit. Der Kaufvertrag selbst muss in Deutschland wie bei jeder anderen Immobilie notariell beurkundet werden.
Akquise von Off-Market-Immobilien
Aus Sicht von Maklern, Investoren und Unternehmen bezeichnet die Off-Market-Immobilien-Akquise die gezielte Suche nach Objekten, bevor diese auf den Markt gelangen. Dazu zählen die Pflege von Eigentümerkontakten, Empfehlungen aus dem eigenen Kundenkreis, Kooperationen mit Steuerberatern und Rechtsanwälten sowie die Beobachtung regionaler Märkte. Erfolgreiche Akquise setzt voraus, dass Eigentümer dem Käufer vertrauen und von einer zügigen, verlässlichen Abwicklung ausgehen können.
Einige Marktteilnehmer haben die Akquise von Off-Market-Immobilien zu ihrem Geschäftsmodell gemacht. Sie kaufen Objekte direkt beim Eigentümer an, prüfen sie und bieten sie anschließend privaten Anlegern an. Für Käufer entfällt bei diesem Modell in der Regel die Maklerprovision, weil kein Vermittler zwischengeschaltet ist.
Anbieter in Deutschland
Wer nach Anbietern sucht, die Off-Market-Immobilien in Deutschland vermitteln oder verkaufen, trifft auf Maklerbüros mit diskretem Vermarktungsschwerpunkt, Family Offices, Investmentgesellschaften und spezialisierte Unternehmen für Kapitalanleger. Ein Beispiel für die zuletzt genannte Gruppe ist die White Immobilien GmbH, die im Handelsregister als White.Immobilien GmbH eingetragen ist. Das Unternehmen mit Sitz in Eschborn bei Frankfurt am Main wurde 2021 von Angelo Daflos gegründet.
Nach eigener Darstellung kauft White Immobilien Objekte direkt an und verzichtet auf Zwischenhändler, weshalb für Kunden keine Maklergebühren anfallen. Die angebotenen White Immobilien Wohnungen liegen in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Rheinland-Pfalz, darunter im Rhein-Main-Gebiet, im Ruhrgebiet und in Düsseldorf. Zielgruppe sind Angestellte und Unternehmer, die als Erstanleger aus dem DACH-Raum in Immobilien investieren möchten. Für Interessenten, die unter dem Stichwort White Immobilien Schweiz nach dem Angebot suchen, ist wichtig, dass sich die Objekte in Deutschland befinden. Kombiniert wird der Ankauf mit einer Vollfinanzierung über Partnerbanken und einer notariell festgehaltenen Mietgarantie über zehn Jahre. Wer sich über White Immobilien Erfahrungen informieren möchte, findet Kundenbewertungen unter anderem auf Google und Trustpilot.
Chancen und Risiken
Für Käufer bieten Off-Market-Immobilien einige Vorteile. Da nur wenige Interessenten von einem Angebot wissen, ist die Konkurrenz um das Objekt geringer und Bieterverfahren mit steigenden Preisen bleiben meist aus. Verhandlungen lassen sich dadurch in einem ruhigeren Rahmen führen. Zudem entsteht oft ein direkterer Kontakt zum Verkäufer, was Rückfragen zu Baujahr, Sanierungen oder Mietverhältnissen erleichtert. Wer frühzeitig Zugang zu einem Objekt erhält, kann außerdem in Ruhe eine Finanzierung vorbereiten, bevor andere Käufer überhaupt davon erfahren.
Dem stehen Risiken gegenüber. Die fehlende Vergleichbarkeit erschwert die Einschätzung, ob ein Preis marktgerecht ist. Gelegentlich wird Zeitdruck aufgebaut, um eine Entscheidung zu beschleunigen. Käufer sollten sich davon nicht leiten lassen und alle Unterlagen vollständig anfordern. Ein seriöser Anbieter stellt diese ohne Zögern zur Verfügung und lässt ausreichend Zeit für eine eigene Prüfung.
Stellenwert im privaten Vermögensaufbau
Lange Zeit galt der diskrete Immobilienhandel als Domäne institutioneller Investoren und vermögender Privatpersonen. Mit dem Aufkommen spezialisierter Anbieter für Kapitalanleger hat sich der Zugang verbreitert, sodass heute auch Berufstätige ohne großes Netzwerk an solche Objekte gelangen können. Der Bedarf an sorgfältiger Prüfung bleibt dabei unverändert, denn jede Kaufentscheidung sollte auf vollständigen Informationen und einer realistischen Renditeberechnung beruhen. Unter diesen Voraussetzungen stellen Off-Market-Immobilien für private Anleger eine ernstzunehmende Ergänzung zum öffentlichen Immobilienmarkt dar.
