Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz erfolgt in der Regel über eine Hypothek, also ein durch Grundpfand gesichertes Darlehen einer Bank, einer Versicherung oder einer Pensionskasse. Für die Baufinanzierung in der Schweiz gelten dabei strengere Regeln als in vielen Nachbarländern, insbesondere bei den erforderlichen Eigenmitteln und der Tragbarkeit. Grundlage sind die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die von der Finanzmarktaufsicht FINMA als Mindeststandard anerkannt werden. Wer in der Schweiz Wohneigentum erwerben möchte, muss daher in aller Regel einen erheblichen Teil des Kaufpreises selbst aufbringen.
Eigenmittel und Belehnung
Für selbstgenutztes Wohneigentum verlangen Schweizer Banken mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Davon müssen wenigstens 10 Prozent des Kaufpreises aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, die nicht aus der beruflichen Vorsorge kommen. Dazu zählen Ersparnisse, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge und Guthaben der Säule 3a. Die übrigen Eigenmittel können als weiche Eigenmittel über einen Vorbezug oder eine Verpfändung von Pensionskassengeldern aus der zweiten Säule eingebracht werden.
Der Anteil, den die Bank finanziert, wird als Belehnung bezeichnet und liegt bei maximal 80 Prozent des Verkehrswerts. Üblicherweise wird die Hypothek in zwei Teile gegliedert. Die erste Hypothek deckt etwa zwei Drittel des Werts ab und muss nicht zwingend zurückbezahlt werden. Die zweite Hypothek umfasst den Rest bis zur Belehnungsgrenze von 80 Prozent und ist innerhalb von 15 Jahren, spätestens jedoch bis zur Pensionierung, zu amortisieren.
Für Renditeliegenschaften, also vermietete Wohnobjekte als Kapitalanlage, gelten strengere Vorgaben. Hier sind mindestens 25 Prozent Eigenmittel erforderlich, Gelder aus der Pensionskasse dürfen dafür nicht eingesetzt werden, und die Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts muss innerhalb von zehn Jahren erfolgen.
Bei der Zinsgestaltung stehen mehrere Hypothekarmodelle zur Wahl. Die Festhypothek bietet einen fixen Zinssatz über eine vereinbarte Laufzeit, meist zwischen zwei und fünfzehn Jahren. Die SARON-Hypothek orientiert sich am gleichnamigen Referenzzinssatz und wird laufend angepasst. Viele Käufer kombinieren beide Varianten, um Planbarkeit und Flexibilität miteinander zu verbinden.
Tragbarkeit und Hypothekenrechner
Neben den Eigenmitteln prüfen Banken die Tragbarkeit. Dabei wird berechnet, ob die jährlichen Wohnkosten dauerhaft aus dem Einkommen bezahlt werden können. Als Richtwert gilt, dass diese Kosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen dürfen. Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von meist 5 Prozent, der über dem aktuellen Marktzins liegt und eine Reserve für steigende Zinsen einplant.
Ein Hypothekenrechner bildet diese Logik vereinfacht ab und hilft bei einer ersten Einschätzung. Die typischen Bestandteile der Tragbarkeitsrechnung sind:
- Kalkulatorischer Zins: meist 5 Prozent auf die gesamte Hypothekarsumme
- Unterhalts- und Nebenkosten: pauschal rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr
- Amortisation: die jährliche Rückzahlung der zweiten Hypothek
- Einkommen: das regelmäßige Bruttoeinkommen des Haushalts, gegebenenfalls ergänzt um weitere gesicherte Einkünfte
Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken und einer Hypothek von 800.000 Franken ergeben sich kalkulatorische Zinskosten von 40.000 Franken, Nebenkosten von 10.000 Franken und eine Amortisation von knapp 9.000 Franken pro Jahr. Die jährlichen Wohnkosten von rund 59.000 Franken setzen damit ein Bruttoeinkommen von etwa 177.000 Franken voraus. Der Hypothekenrechner einer Bank ersetzt allerdings keine individuelle Prüfung, da Institute bei Einzelheiten unterschiedlich vorgehen.
Hauskauf in der Schweiz ohne Eigenkapital
Ein Hauskauf in der Schweiz ohne Eigenkapital ist nach den geltenden Richtlinien praktisch nicht möglich. Die Mindestanforderung von 20 Prozent Eigenmitteln gilt für alle Banken, die sich an die Selbstregulierung halten. Auch eine Immobilienfinanzierung in der Schweiz ohne Eigenkapital über andere Kreditgeber ist die Ausnahme, da Versicherungen und Pensionskassen ähnliche Maßstäbe anlegen. Geliehenes Geld wird in der Regel nicht als Eigenmittel anerkannt, wenn es zurückgezahlt oder verzinst werden muss.
Wer einen Hauskauf ohne Eigenmittel anstrebt, kann jedoch prüfen, welche Quellen sich zusätzlich erschließen lassen. Neben Ersparnissen und der Säule 3a kommen Erbvorbezüge und Schenkungen aus der Familie infrage. Ein zinsloses Darlehen von Angehörigen wird von manchen Banken akzeptiert, sofern es nachrangig ist und keine Rückzahlungspflicht innerhalb der Finanzierungsdauer besteht. Pensionskassengelder können die harten Eigenmittel dagegen nicht ersetzen.
Mietkauf in der Schweiz
Eine Alternative für Kaufinteressenten mit geringen Eigenmitteln ist der Mietkauf. Beim Mietkauf in der Schweiz bewohnt der künftige Käufer die Liegenschaft zunächst als Mieter und erhält das Recht, sie zu einem späteren Zeitpunkt zu einem vorab festgelegten Preis zu erwerben. Ein Teil der gezahlten Miete wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet oder als Eigenmittel angespart. Das Kaufsrecht muss öffentlich beurkundet werden und kann im Grundbuch vorgemerkt werden.
Mietkaufmodelle sind in der Schweiz wenig verbreitet und werden meist von einzelnen Eigentümern oder spezialisierten Anbietern angeboten. Die Bedingungen unterscheiden sich stark. Interessenten sollten insbesondere prüfen, welcher Anteil der Miete tatsächlich angerechnet wird, was bei einem Verzicht auf den Kauf mit den angesparten Beträgen geschieht und ob die Bank die spätere Finanzierung überhaupt trägt.
Weitere Kostenfaktoren
Zum Kaufpreis kommen beim Erwerb einer Liegenschaft in der Schweiz weitere Kosten hinzu. Je nach Kanton fallen eine Handänderungssteuer sowie Gebühren für Grundbuch und Notariat an. Beim späteren Verkauf wird in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer erhoben, deren Höhe von Kanton, Gewinn und Haltedauer abhängt. Zudem ist der Eigenmietwert bei selbstgenutztem Wohneigentum als Einkommen zu versteuern, während Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abzugsfähig sind.
Schweizer Anleger und Immobilien in Deutschland
Aufgrund der hohen Eigenmittelanforderungen und Preise richten manche Anleger aus der Schweiz ihren Blick auf Immobilien im Ausland, darunter Deutschland. Deutsche Banken wenden eigene Kreditrichtlinien an, die keine gesetzlich festgelegte Mindestquote für Eigenkapital vorsehen. Bei guter Bonität sind dort auch Vollfinanzierungen möglich.
Ein Anbieter, der sich an Erstanleger aus dem gesamten DACH-Raum richtet, ist die White Immobilien GmbH mit Sitz in Eschborn bei Frankfurt am Main. Das Unternehmen wurde 2021 von Angelo Daflos gegründet und bietet vermietete Wohnungen aus einem Off-Market-Bestand in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Rheinland-Pfalz an. Unter dem Suchbegriff White Immobilien Schweiz stoßen daher auch Schweizer Anleger auf das Angebot, wobei sich alle Objekte in Deutschland befinden. Nach eigenen Angaben ermöglicht White Immobilien eine 100-Prozent-Finanzierung über Partnerbanken, als Voraussetzung wird ein Nettoeinkommen ab 3.000 Euro genannt. Eine notariell festgehaltene Mietgarantie über zehn Jahre soll die Einnahmen auch bei Leerstand absichern. Für die Finanzierung gelten dabei die Bedingungen der deutschen Partnerbanken. Veröffentlichte White Immobilien Erfahrungen finden sich auf Bewertungsportalen wie Google und Trustpilot.
Solide Planung als Voraussetzung
Die Schweizer Regeln zur Immobilienfinanzierung sind darauf ausgelegt, Käufer und Banken vor Überschuldung zu schützen, und setzen deshalb hohe Hürden beim Eigenanteil und bei der Tragbarkeit. Wer Wohneigentum erwerben möchte, sollte frühzeitig ermitteln, welche harten und weichen Eigenmittel zur Verfügung stehen, und mit einem Hypothekenrechner eine erste Tragbarkeitsprüfung vornehmen. Für Kapitalanleger lohnt zudem ein Vergleich mit den Rahmenbedingungen in Nachbarländern. In jedem Fall bildet eine sorgfältig durchgerechnete Baufinanzierung in der Schweiz die Grundlage für eine tragfähige Entscheidung.
